Las
actuaciones de renovación y rehabilitación urbanas vienen definidas en el
artículo 110º, de la comentada Ley 2/2011 de Economía Sostenible.
1. Las
actuaciones de renovación y rehabilitación urbana suponen la reforma de la
urbanización o de las dotaciones y la rehabilitación de edificios,
especialmente los de uso residencial, con alguna, varias o todas las
finalidades previstas en el artículo 107 en ámbitos urbanos en los que, se den
procesos de obsolescencia o degradación del tejido urbano y del patrimonio
arquitectónico o de uno u otro, especialmente cuando una parte significativa de
la población residente en tales ámbitos se encuentre en dificultades
específicas por razón de la edad, la discapacidad, el empleo, la insuficiencia
del ingreso medio u otras causas análogas.
2. Las
actuaciones de renovación y rehabilitación urbana tienen la consideración de
actuaciones de transformación urbanística, de conformidad con lo previsto en el
artículo 14.1 del texto refundido de la
Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de julio,
siéndoles de aplicación el régimen legal establecido en dicho texto a las
actuaciones de urbanización o de dotación, según sea su objeto.
3. Los
usuarios de viviendas o locales, por cualquier titulo, en edificios en que se
realicen obras de rehabilitación en elementos o servicios comunes que les
impidan el uso de unas u otros, tendrán derecho al realojo en otra vivienda o
el uso de otro local que esté disponible en el propio edificio o en edificios
colindantes o cercanos. En el caso de que no se le pueda proporcionar el
correspondiente realojo, tendrá derecho a una compensación económica que cubra
el daño causado.
4. Los
programas, planes y demás instrumentos ordenadores de la rehabilitación de
construcciones y edificios, además de contenerse en planes de ordenación
urbanística, pueden aprobarse en forma independiente por los procedimientos de
aprobación de las normas reglamentarias y tienen en todo caso, respecto de las
construcciones y edificios afectados por ellos, los mismos efectos que los
planes de ordenación urbanística. Cuando los programas, planes u otros
instrumentos de rehabilitación afecten a inmuebles declarados de interés cultural
o sujetos a cualquier otro régimen de protección deben ser informados
favorablemente por el órgano competente para la gestión del régimen de
protección aplicable.
5. La
Administración o Administraciones actuantes, los consorcios por ellas constituidos
o las entidades o sociedades que los gestionen pueden convenir los términos y
condiciones de su ejecución con los propietarios de edificios, pisos o locales,
las comunidades de propietarios y agrupaciones de éstas. Los convenios pueden
incluir las ayudas públicas previstas. En los supuestos en que se den las
condiciones necesarias al efecto, para edificios concretos y también mediante
convenio, puede establecerse la ejecución privada de la rehabilitación por
empresas que, individualmente o agrupadas y sustituyendo a la propiedad del
inmueble, asuman la realización a su costa de la totalidad de las obras a
cambio de la cesión de parte determinada del edificio rehabilitado.
6. Todas las
Administraciones Públicas deben cooperar para asegurar la efectiva ejecución de
las actuaciones de renovación y rehabilitación urbana, especialmente la
aplicación coordinada de las medidas, los fondos, las ayudas y los beneficios,
incluidos los previstos en programas comunitarios, que sean aplicables por
razón de los objetivos perseguidos.
Es el
artículo 111º de la Ley el que trata de las obras e instalaciones necesarias
para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano.
1. La
Administración competente puede ordenar, en la forma, los términos y plazos que
establezca la legislación aplicable, la realización de obras de mejora hasta el
importe máximo del deber legal, además de por motivos turísticos y culturales
recogidos en la legislación aplicable, en el supuesto de que la construcción o el edificio de que se trate
quede afectado por un programa, plan o cualquier otro instrumento legal de
rehabilitación de viviendas aprobado y en vigor, y se refieran a obras que
sirvan para garantizar los derechos reconocidos por ley a las personas,
especialmente las que padezcan alguna discapacidad, o vengan impuestas por
normas legales sobrevenidas por razones de seguridad, adecuación de
instalaciones y servicios mínimos, reducción de emisiones e inmisiones
contaminantes de cualquier tipo y las necesarias para reducir los consumos de
agua y energía. La aprobación de los programas, planes e instrumentos y la
orden de ejecución de las obras, aludidos en el párrafo anterior, comportan la
declaración de la utilidad pública o, en su caso, el interés social, a los
efectos de la expropiación forzosa de los bienes y derechos necesarios para su
ejecución.
2. Las obras
a que se refiere el apartado anterior tienen, a los efectos de la Ley 49/1960,
de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, el carácter de necesarias que deben
ser obligatoriamente costeadas por los propietarios de la correspondiente
comunidad o agrupación de comunidades, no siéndoles de aplicación las reglas
del artículo 17 de dicha Ley y debiéndose limitar el acuerdo de la Junta
correspondiente a la distribución de la derrama pertinente y la determinación
de los términos de su abono. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de
aplicación cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los
propietarios que forman parte de la comunidad tenga ingresos anuales inferiores
a 2,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), excepto
en el caso de que las subvenciones o ayudas públicas a las que esa unidad
familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras
que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el 33 por ciento
de sus ingresos anuales.
3. La
conformidad o autorización administrativas del proyecto técnico de cualesquiera
de las obras de mejora a que se refiere el apartado primero o, en su caso, la
orden administrativa de ejecución de éstas determina la afección real directa e
inmediata, por determinación legal, de las fincas constitutivas de elementos
privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario,
cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras. La afección real se
hace constar en el Registro de la Propiedad mediante nota al margen de la
inscripción de dominio, con constancia expresa de su carácter de garantía real
y con el mismo régimen de preferencia y prioridad establecido para la afección
real al pago de cuotas de urbanización en las actuaciones de transformación
urbanística.
4. La
ocupación de elementos comunes del edificio o el complejo inmobiliario privado
por obras e instalaciones de rehabilitación a que se refiere este artículo no
requiere el consentimiento ni de los propietarios integrantes de la comunidad
correspondiente o de esta última en el primer caso, ni de las comunidades
integrantes de la agrupación de las comunidades en el caso del complejo
inmobiliario.
5. La
ocupación de aquellas partes de pisos o locales de edificios destinados
predominantemente a uso de vivienda y constituidos en régimen de propiedad
horizontal que sea indispensable para la instalación de servicios comunes que,
siendo legalmente exigibles, estén previstos en planes, programas o
instrumentos de rehabilitación y, en todo caso, el de ascensor, se declara
necesaria para su expropiación en beneficio de la correspondiente comunidad de
propietarios o agrupación de éstas, siempre que se cumplan las siguientes
condiciones:
a) Resulte
inviable técnica o económicamente cualquier otra solución.
b) Quede
garantizado el respeto de la superficie mínima y los estándares exigidos para
locales, viviendas y espacios comunes de los edificios.
6. La
ocupación de las superficies de espacios libres o de dominio público, que sea
indispensable para la instalación de servicios comunes que, siendo legalmente
exigibles, estén previstos en planes, programas o instrumentos de rehabilitación
y, en todo caso, el de ascensor, se declara, causa suficiente para su
desclasificación y, en su caso, desafectación y enajenación posterior a la
comunidad o agrupación de comunidades de propietarios correspondiente, siempre
que se cumplan las siguientes condiciones:
a) Resulte
inviable técnica o económicamente cualquier otra solución.
b) Quede
garantizado el respeto de la superficie mínima y los estándares exigidos para
espacios libres y dotaciones públicas, así como la funcionalidad del dominio
público, en los casos en que se trate de la ocupación de cualquiera de los
espacios citados.
La ocupación
de suelo por las instalaciones del ascensor, tales como vestíbulos,
descansillos y acceso a viviendas derivados de la instalación, así como del
subsuelo y vuelo correspondientes, objeto de la desclasificación como espacio
libre y, en su caso, desafectación del dominio público a que se refiere el
párrafo anterior, no es computable en ningún caso a efectos del volumen
edificable ni de distancias mínimas a linderos, otras edificaciones o la vía
pública.
Melilla, 26
de Septiembre de 2012
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